|
2011 sonu itibarıyla ulaşılması öngörülen AVM sayısı 300 olacak. AVM yatırımlarında İstanbul, doğal olarak ve alışılageldiği gibi yine başı çekiyor, belki bu yatırımların ülkedeki dağılımını 2012’ de biraz daha homojenize etmek gereği belirginleşir umudundayız.
 Türkiye’ nin ilk AVM’si olan Galleria’nın Genel Müdürü Hasan Ardıç, perakende sektörünün çok yakından tanıdığı bir isim. AMPD’de geçtiğimiz günlerde ödül alan Ardıç ile hem sektörü hem de Galleria’yı konuştuk.
2011 sektör için nasıl bir yıl oldu? 2012’den beklentiler nelerdir?
2008-2009 Dünya global finansman krizinden sonraki yakın döneme bakıldığında 2011 perakende açısından yakın geçmişe göre oldukça başarılı kabul edilmesi gereken bir yıl oldu. Perakendedeki büyüme doğrultusunda özellikle büyük ölçekli perakendeciler bu yıl ürünlerini yakın dönem itibarıyla ilk kez %20 civarında daha yüksek fiyatlarla satışa sunabildiler ve alıcılardan da talep gördüler. Bir nevi daha yüksek kârlılık gibi görünen bu düzlemdeki satışlar, yakın geçmişteki ekonomik, daha doğrusu finansman krizinin sorunlarını çözümlemede yararlı olduğundan perakende sektöründe tekstil moda ağırlıklı bu kârlılık bu nedenle yatırıma dönüşemese de en azından sorun gidermekle de olsa tabii ki yararlı oldu. Orta ve küçük ölçekli perakende kuruluşları 2011 yılını yüksek kârlılıkla olmasa da yüksek cirolu bir doğrultuda tamamladılar.
Organize perakendenin en önemli ünitesi olan AVM yatırımlarına 2011 yılında da hız kesmeden devam edildi. 2011 sonu itibarıyla ulaşılması öngörülen AVM sayısı 300 olacak. AVM yatırımlarında İstanbul, doğal olarak ve alışılageldiği gibi yine başı çekiyor, belki bu yatırımların ülkedeki dağılımını 2012’ de biraz daha homojenize etmek gereği belirginleşir umudundayız.
Ülkedeki perakende sektörünün gelişmesine ve 2011’ine göz attığımızda ortaya çıkan iki bakış var diye düşünüyoruz; görsel gelişim, markalaşma ve bunların ortak amacı olan satış. Modanın Avrupa merkezi kreasyon ve tasarım bakımından malûm artık Milano. Milano’ya son ziyaretimiz yılın son çeyreğinde oldu. Monté Napoleoné olsun, Duomo olsun bu ünlü cadde ve bulvarda bulunan moda kreasyonları ve mağazacılığa baktığımızda sektörün Avrupa coğrafyasında ne derece üst düzeye çıktığını görmek olanaklı. Ancak benzer bakışla İstanbul’a da göz atıldığında, esasen ilerleme hızının Milano’dan yüksek olduğunu ve mağazacılığın ne derece geliştiğini görmek daha da olanaklı. Kreasyonda, kreatif olmada bu böyle de markalaşmaya dönüldüğünde ülkedeki ilerleme hızının son yıllarda neredeyse durma hızında olduğu da gerçek. Satışlarda İstanbul tabii ki önemli cirolara ulaşıyor, ancak ülkenin diğer kentleri için durum gereksinimin karşılanması düzeyinde.
Perakende sektörü için 2012 ve takip eden yıllardaki en büyük beklentimiz ve isteğimiz uluslar arası plâtformlarda daha fazla markalaşmak ve daha fazla TM kaşesi görmek olmalı. Yatırımcımız, markalaşma sürecinin tüm tanımlarını son derece iyi kavradı, ancak markalaşma yatırım sürecinin kısa bir süreç olmadığını ve özellikle de kalitenin doğru sunumu konusunu da özümseyebildiğinde Türk markalarını dış pazarlarda kendi markalarıyla daha fazla göreceğiz.
2012 bu bakımdan değerlendirilmesi gereken sürecin artık son başlangıcı olmalı, sektörel beklentilerimizin başında gelen husus da bu olmalıdır.
2012’ de nasıl bir mağazacılık anlayışı olmalıdır?
 Son yıllarda en fazla 2008 ve 2009 senelerinde Birleşik Devletler’de bulundum. O dönemde orada dikkatimi fazlaca çeken husus, perakendede multibrand store olarak tanımlanan çok markanın beraberce satıldığı mağazalar oldu. Outlet’i kastetmiyoruz. Bizce bu tür satış; müşterinin birçok seçenek arasında tercih yapması olanağını verirken elbette markaların birlikteliğinin beraberinde getirdiği fiyat duyarlı satış sunumunun da realizasyonuna ortam hazırlamakta.
Mağazacılıkta, AVM’lerde kolay erişebilirlik, büyük kentlerde otopark gibi tercih edilirlik nedenleri artık olmazsa olmazlardır, bunu kabullenmekten başkaca çare de zaten yok şimdilik. Bunun yanında, örneğin ülkemizdeki AVM’lere, hatta outletlere baktığımızda bilhassa outletlerde görselde aşırılaştırılmış bir lüks görmekteyiz. Ülkemin outletlerinde bile her yerden granit fışkırıyor adeta. Bu tabii olarak, yatırımın geri dönüş hesaplarında maliyetlere ve dolayısıyla son tüketicinin satın aldığı ürünün fiyatlarına kadar yansıyor. Oysa belki biraz daha görsel tevazu ile fiyat duyarlı satışların artışına ve yüksek sirkülasyonlu perakende satışlarına gitme yolunu açmak lâzım.
AVM’leri, hatta outletleri kent dışına taşımak olanaklı değil, bunun koşulları ve alt yapısı hazırlanmamış olduğu için böyle yanlış bir karar alınmasını rasyonel bulmuyoruz. Ama hiç olmazsa tüketicinin indirim beklentisi altında yatan gerçeğin uygun fiyat olduğundan hareketle satış ivmesini arttırıcı çalışmaları 2012 mağazacılık anlayışında görmek isteriz.
Özellikle AVM’lerde 2011’de en fazla dikkat çeken hususlar neler oldu?
Konuya ilişkin eğitim aldığımız yıllarda bize öğretileni uzun yıllar boyunca bizler de gençlere aktardık. Bu üçlü (!) bir formüldü; lokasyon, lokasyon ve lokasyon. Aradan geçen yıllarda edindiğimiz deneyim; lokasyonun önemini korumakla beraber bize, en az lokasyon, hâttâ belki biraz daha fazla ölçüde de yönetimin önemli olduğu gerçeğini öğretti. Bugün sektöre baktığımızda çok sayıda adayın varlığını görerek memnuniyet duyuyor olsak da, AVM yöneticiliğinin temel niteliklerine sahip olanların sayısını o derece memnuniyet verici ölçüde görememenin sıkıntılarını izlemekle kalmaktayız.
Yönetim; anlayışıyla, kültürüyle, iletişimiyle, paylaşımıyla ve daha birçok unsuruyla bir bütündür. İnanınız kişisel kültür bile bu bütünlükte çok çok önemli bir etkendir. Ayrıntılar uygarlık düzeyinin belirleyicisidir. 2012 yılında AVM yönetimlerinin yönetim konusunda daha fazla duyarlı olmasını beklemekteyiz. 2011 ve öncesi dönemlere baktığımızda başarısız yönetimin AVM ve dolayısıyla perakendeye verdiği zararların topluca değerlendirmesi sevimli olmayan bir hesap pusulası şeklinde ortadadır.
Yönetimin hemen arkasından dikkat çekmek istediğimiz bir diğer husus da fark yaratmak, farklılaşmak şeklindedir. Bugün ister AVM’ lere bakalım, ister organize perakendedeki mağazacılık gustosuna, neredeyse her biri bir diğerinin yakın benzerini görmek durumunda kalırız. Bu husus bilhassa AVM’lerde görülür; dekorasyon, pazarlama kampanyaları, iç uygulamalardaki benzerlikler. Ünlü iktisat profesörü Paul A. Samuelson, Lipsey & Steiner ile birlikte yazdığı Economics isimli kitabının önsözünde; “Taklit, takdirin en samimi ifadesidir” diyerek kitabından alıntılar yapanlara büyük bir hoşgörü göstermiştir. Bunun en yakın örneğini, benzerini bizim AVM’lerde, AVM’ciliğimizde de görmek mümkündür. Gerek yönetim ve gerekse fark yaratma konularında 2012’den itibaren beklentilerimiz olmalıdır.
Türkiye’nin ilk AVM’si, Galleria 2011’de neler yaptı, 2012’de neler bekliyor?
 Galleria, Türkiye’nin ilk AVM’si başarılı bir 2011 geçirdi, yenilenmesini ve büyümesini tamamladı, yeni markalarını bünyesine kabul etti. Şimdi ülkenin en yeni(lenmiş) ve en deneyimli AVM’si konumunda. Bizim bir de dikkatimizi çok çeken husus daha var o da Galleria için konuşulurluğun devamı. Bilirsiniz, bir AVM ortalamada 4-6 yıl üzerinde konuşulabilir bir yapıdır. Galleria açılışıyla beraber ilk on yılında üzerinde konuşulurluğu olan bir AVM olarak herkesin hayatına girmiş, arada bir dönemi sakin ve ilgiden uzak geçirmiş, 2005 yılından itibaren de gerçekten yeni açılmışçasına üzerinde tekrar konuşulur hâle getirilmiştir. 2005’ten itibaren Galleria; marka yapısıyla, mağazalarıyla, ziyaretçileriyle, yenilenmesiyle ve tabii büyümesiyle sürekli gündemde kalması sağlanmış bir AVM olarak kayıtlardadır.
Yenileme ve büyümedeki başarı AMPD’nin 2011-2012 Yılın AVM’si ödülüyle sektör tarafından da takdirle karşılanmıştır. Önümüzdeki yıllarda bu çalışmalar daha da yaygınlaştırılarak Galleria daha fazla gündemde yer alacak, sektördeki öncülük misyonunu sürdürecektir.
Galleria’da ortak alan gideri alınmadığını biliyoruz, neden almıyorsunuz?
Galleria’da, bundan önce yönettiğimiz diğer AVM’lerde de ortak alan gideri almama ilkemizi yerleştirdik ve uyguladık. Temel neden şudur; ortak alan gideri adı altında alınan tüm giderler bir şekilde kira giderinin düşük gösterilmesi, bunun yan tahsilatlarla güçlendirilmesi olarak algılanmaktadır. Galleria, Türkiye’nin ilk AVM’si olmakla beraber, ülkenin en iyi yönetilen en çağdaş AVM’sidir. İş hanı mantığı ile ortak alan giderini kiracıdan talep etmenin esasen olası ek bazı yönetimsel müdahalelere de hak tanınması olarak ortaya çıkması olanaklıdır. Güvenlik ya da temizlik hizmetleri için ayrı, kiranın dışında bir bedeli kiracıdan talep ve dolayısıyla tahsil ettiğinizde son derece doğal olarak kiracı bedelini ödediği hizmetin yapılış şeklinde müdahil de olmak isteyebilir, özel uygulamalar da talep edebilir. Oysaki AVM bu hizmeti kiraladığı yer (alan) için tüm AVM’de eşit ve bir paket olarak sunmaktaysa tüm kiracılar hizmetten eşit yararlandıkları gibi, adil ve hakça bir sistemin aynı düzeydeki tarafları olurlarken işin ve yönetimin disiplinleri de kalite artışını yükseltecek doğrultuda uygulanabilir. Bu bakımdan Galleria’da kiralar nettir, kiracılar mağazalarında tükettikleri enerji ve su bedellerini ve devlete iletilmek üzere KDV bedelini kiraları beraberinde ödemektedirler.
|
