Türkiye’de piyasaların Japonya’dan farklı değerlendirilmesi için 4 katlı ‘yumuşak’ bina stokundan 2o katlı ‘yüksek ve sağlam’ binalara geçişi, özellikle Van depremi sonrasında, destekleyecek ortamın oluşturulması gerekir.

Retail Türkiye yazılarımı yıllardır takip edenler bilirler: Bu sayfalarda geleceğe dönük fakat hayalperest olmayan, Türkiye’nin enerjisiyle uluslararası konjonktürü harmanlayan, sektörümüzün iyi örneklerinden esinlenip okurlarımla paylaştırdığım temalara eğilirim.

Bu kez beni ziyadesiyle şaşırtan bir gelişmeye değiniyorum: medyada, televizyon ve yazılı basında inşaat ilanlarının sayısı ve yoğunluğu. Bırakın Hürriyet gibi satılık emlak konusunda uzmanlık kazanmış olan bir gazeteyi, en az satan basında bile, en ücra televizyon kanallarında, radyolarda…. apartman ve site reklamları hemen hemen yarıyı geçmeye başladı.

İnanılmaz bir canlılığa mı işaret ediyorlar? Yoksa yaklaşmakta olan bir balonun sönüşüne mi?

Şunları diyenler olacaktır: Ülke 2010’un ilk çeyreğinde % 10 büyüdü, nüfus devamlı artıyor, Anadolu şaha kalktı, Orta Doğu’dan para akıyor... hepsi doğru. Fakat biraz da kıyas, lütfen!

1980’lerin başında Japonya altın çağını yaşıyordu. Tokyo Borsa endeksi 12.000’lerden (Nikkei Dow Jones), 36,000’lara yükselmişti. 1 USD 240 Yen’e eşitken ‘80’lerin ortalarında Yen iki misli değerlenerek dolara karşı 120 Yene düşmüştü. Japon şirketleri dünyayı satın alıyorlardı. Sony, Columbia Pictures’un (Holywood) sahibi olmuş, New York’daki Rockfeller Center Japon gayrimenkul şirketlerine satılmıştı. Toyota, Honda ve Nissan dünya otomotiv piyasalarını kasıp kavuruyorlardı.

Tokyo’nun merkezi olan Ginza’da arsaların m2 fiyatları 1,000,000 $ idi. Yanlış okumadınız! 1989’da Tokyo’da inşaata uygun arsanın metrekaresi bir milyon dolara satıldı.

Bu fiyatların ’’doğru’’ olduğunu kanıtlamak için nedenler boldu; satın alanlara göre: Zaten  yüzölçümü kısıtlı olan Japonya’nın, inşa edilebilecek alanları (dağlar hariç) daha da dardı. Nüfus hızla artıyor ve 125 milyona ulaşıyordu. Şirketler ve çalışanları zengindi, para kazanıyorlar ve lüks yaşama teşvik ediliyorlardı. M2’ye düşen 336 kişi ile Japonya nüfus yoğunluğu yüksekti ve yeni inşaatlara olan talep de olağanüstü idi.

1990’ların başına kadar gayrimenkul fiyatları yükselmeye devam etti. 1992’den itibaren düşme eğilimine girdi. Bu kez neden fiyatların gerilemesi gerektiğini analistler şöyle izah ettiler: Fazla artmıştı, köpüğün alınması lazımdı, demografik olarak nüfusun 2050’de 100 milyona ineceği ortaya çıkmıştı, yatırımlar yurt dışına kayıyordu çünkü oralarda gayrimenkul daha hesaplıydı.

2004’e gelindiğinde Tokyo’da daire fiyatları eskisinin ¼ düzeylerine inmişti. Tokyo Borsası 10.000’ler seviyesindeydi. Genellikle fiyatlar giderek düşme eğilimindeydi (deflasyon). Bu durumda tüketici satın alma kararını geciktirerek ürünleri daha da aşağı fiyatlara edinmeyi ümit ediyordu.

Japonya’daki “balon”u anlatan yandaki grafiğe dikkat!

Benzer ekonomik durum 2000’lerde Amerika’da da meydana geldi ve ev değerleri neredeyse bankalara olan ipotek borçları karşılıklarının altına düştü.

Türkiye’de piyasaların Japonya’dan farklı değerlendirilmesi için 4 katlı ‘yumuşak’ bina stokundan 2o katlı ‘yüksek ve sağlam’ binalara geçişi, özellikle Van depremi sonrasında, destekleyecek ortamın oluşturulması gerekir. Uzun vade, düşük faizli ipotek politikasının devlet tarafından da yönlendirilmesi durumunda yeni yapılan inşaatlara olan talebin artması beklenir. Bunun için yeni bina yatırımcılarının istedikleri m2 fiyatlarının da makul düzeylere çekilmesi şarttır. Bu sayede hem yeni bina stoku hızla eriyecek hem de depreme dayanıklılık arzeden kentlerimizin sayısı artacaktır.

Kendine özgü koşulları olan Türkiye’nin yalnız inşaat sektörünün değil, genel olarak ithalatının ve ekonomik hareketliliğinin yavaşlaması için son aylar zarfında hükümetin ve Merkez Bankası’nın aldıkları tedbirler ortada. 2011’in son çeyreğinde büyümeyi % 5’in altına çekmeye çalışıyorlar.

Fakat yazar gene de düşünmeden edemiyor. Yapılan bu kadar bina, site, alışveriş merkezinde dükkanlar, apartmanlar, evler... hepsi istenen fiyatlara veya kiralara müşteri bulacak mı? Satın alanlar veya kiralayanlar ödemelerini gününde yapabilecekler mi?

Gönül isterki herşey yolunda gitsin, aksama olmasın ve yüksek binalarda depremlere direnç gösteren dairelerde oturanlar kendilerini güvende hissetsinler.

Yazarımızın bu yazısı Retail Türkiye Dergisi’nin Ekim 2011 - 32. sayısında yayınlanmıştır.

---

.

 Diğer...