|
Son aylarda sektörde en tartışılan konuların başında alışveriş merkezlerinde yaşanan kira sorunları geliyor.
Bu sorunlar o kadar çok had safhaya çıkıyorki bazen her iki tarafada zarar verebiliyor. Dövizin yükseldiği günlerde kiracılar çareyi basına yansıtmakta bulurken karşılıklı çözüm yolları aranmıyordu.
Kasım ayı içinde Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş’ın “2003, 2005 ve 2007’de açılmış AVM’ler eğer o gün, TL üzerinden kiralama yapsalardı, bugüne kadarki süreçte daha pahalı kira öderlerdi” demesi üzerine bizde konuyu kapağa taşımak, tarafların görüşlerine yer vermek istedik. Ortaya güzel bir haber çıktı. Kararı siz verin!
TL’ye güven
Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “2003, 2005 ve 2007’de açılmış AVM’ler eğer o gün, TL üzerinden kiralama yapsalardı, bugüne kadarki süreçte daha pahalı kira öderlerdi” dedi. Alkaş, uzun vadede Türk Lirası ile kiralama yapmanın kiracının aleyhine olduğunu söyledi.
Alkaş, kurların aşırı oynak olduğu dönemlerde en azından fiili kur yerine AVM’lere özel kurlar oluştuğunu ve daha yumuşak geçiş sağlandığını belirtti.
Türk Lirası kredi verebilme olanakları oluştukça, Türk Lirası borçlanan yatırımcının da kirasında Türk Lirası uygulayabileceğini ifade eden Alkaş, “Yurtdışı yatırımcılarının Türk Lirası’na güven duymalarını görmemiz lazım. Bence o yöne gidiyoruz. Türkiye bölgesel bir oyuncu olmaya daha fazla soyunduğu oranda, belki de yakın ülkelerde Türk Lirası ile iş yapılabilir durum doğduğu takdirde o zaman pek yurt dışı hükümet fonlarının ilgisi arttı” dedi.
Yurtdışı hükümet fonlarının Türkiye’ye son dönemlerde ilgi göstermeye başladığına da işaret eden Alkaş, “Singapur, Katar, Kuveyt hükümet fonlarının son dönemlerde Türkiye’ye yatırım açısından daha fazla ilgi duymaya başladığını gözlemliyoruz. Otelde, AVM’de bunu görüyoruz. Bazı fonlar cadde mağazalarına dahi ilgi duymaya başladı” diye konuştu.
Alkaş, enflasyonu düşen, parası değerlenen Türkiye’de önümüzdeki dönemde farklı uygulamaların yaşanacağını söyledi.
TL’ye geçmek zor!
Son günlerdeki kur dalgalanmalarıyla ortaya çıkan kira tartışmaları konusunda görüşlerini dile getiren AYD Başkanı Hakan Kodal, “Kısa vadede dövizdeki artış sorun yaratmasına rağmen, orta ve uzun vadede döviz her zaman enflasyon artışının altında kalıyor. 2009’dan itibaren çeyrekler ortalaması olarak Dolar/Euro/Tüfe ve ciro endeksleri karşılaştırıldığında; AVM cirolarının %48 artış gösterirken, dolar/euro kuru artışlarının %5-%14 aralığında Tüfe’nin ise %16 oranında kaldığı görülmektedir. Perakendedeki esas sorun kiralar değil, vergilerdeki artış ve marjlardaki düşüş. TL’ye geçiş giderlerde büyük ölçüde yaşandı ancak finansman sorunu çözülmeden kirada TL’ye geçiş mümkün değil. Yeni açılan AVMlerdeki geçici, bazı AVMlerdeki bireysel sorunları sektöre mal etmek yanlış, AVM yatırımcısı elinden gelen desteği sağlıyor” dedi.
Trump Towers’da kiralar dolarla
43 bin metrekarelik kiralanabilir alanda 175 mağazası bulunan Trump Towers Alışveriş Merkezi’nin Satış Pazarlama Danışmanlığını üstlenen FYP Proje Pazarlama Geliştirme’nin kurucusu Füsun Yılmaz Phillipson, Trump Towers Alışveriş Merkezi’nde kiraların dolarla olacağını söyledi. Phillipson, “Ciro ve sabit kiralarda dolar cinsinden kira alacağız. Dövizde aşırı dalgalanmalar yaşandığında yönetim mutlaka müdahale edecektir. Şu ana kadar zaten alışveriş merkezindeki mağazaların yüzde 80’ini kiraladık. Şubat ayına kadar da diğer yüzde 20’lik bölüm tamamlanacaktır. Alışveriş merkezindeki mağazaların metrekare fiyatları ise ortalama 40 dolardan başlamaktadır” dedi.
Hasan Ardıç, TL ile kiralamadan yana
AVM’lerde her zaman için TL ile kiralamadan yana olduğunu, bunu neredeyse bütün sektörün böyle bildiğini söyleyen Galleria Genel Müdürü Hasan Ardıç, “İşin aslı, perakendeci olsun veya başkaca bir iş yapan her kim olursa olsun, kira gibi temel gider ödemelerinin gelir elde edilen para birimiyle, ulusal para birimiyle ödenmesi her zaman için çok daha rasyonel bir davranış olarak kabul edilmektedir. Nitekim öyledir de. Ancak geçmiş yılların Türkiye koşullarında geçerli olan yüksek enflasyon altında her birim; kiracılar, kiralayanlar enflasyon riskini sigortalamak adına farklı para birimleri ile en çok da ABD Doları ile ödeme koşullu kontratlar imzalamışlardır. Yaklaşık son 7-8 yıl içinde Türkiye ekonomisi geçmişe göre önemli değişiklikler göstermiş, kendi içinde olduğu kadar uluslararası mali piyasalarda da güçlenmeye başlamıştır” dedikten sonra şunları söyledi:
“Avi Alkaş’ın söylediğine katılmamak mümkün değildir, çünkü özellikle 2005 itibarıyla TL/ABD $ ödeme karşılaştırmalarında, uygulanan düşük kur politikaları doğrultusunda $ kiracıları daha avantajlı olmuşlardır. Tabii burada şunu da eklemek, ya da hatırlatmakta fayda vardır. Kur düşükken döviz karşılığı, kurda biraz artış yönünde hareketlenme olunca da derhal geçmişi unutarak TL’ ye dönüş uygun, en azından adil bir talep olarak değerlendirilmemelidir. Sonuçta, ortada tarafların rızaen imzaladıkları kontratta yazılı olan koşullar kontrat süresince geçerliliğini korumalıdır ki bu hem hukuka hem de iş etiğine en uygun davranış biçimidir. Ayrıca kiralayanlar ödeme birimi konusunda ısrarlı değildirler, ya da olmamalıdırlar veya olsalar da kiracının konuya ilişkin ısrarı karşısında buna uymak, ulusal para birimini reddetmemek zorunludur.
Özetlersek, özellikle 2005 itibarıyla TL kira ödemeleri AVM kiralarında kiracının USD ile karşılaştırıldığında daha yüksek ödeme yapması anlamına, USD ödemelerinin de TL karşılığı olarak daha düşük kira ödemesi anlamına gelmektedir. Ama belirttiğim gibi, sözleşme süresi içinde imzalanmış olan tüm koşullara uymak her iki taraf için de en uygun ve doğru olanıdır. Kur düşünce $, yükselince TL ödeme isteği ancak tek taraflı bir talep olarak değerlendirilir ki yine dediğimiz gibi adil bir talep olamaz.”
Berna Yüksel: Türk Lirasına geçiş aslında büyük resmin ufak bir detayı
Pelicanmall AVM Genel Müdürü Berna Yüksel, alışveriş merkezlerinin özellikle hayata geçirilme aşamalarında döviz ve dolar bazlı giderlerin, özellikle de banka kredilerinin de desteği öngörülerek bütçelen dirildiğinde gelir başlığı altında döviz işin içine neredeyse mecburen dâhil olmuş olunduğunu söyledi. Yüksel, “Gelir ve gider arasındaki dengenin sağlıklı oluşturulabilmesi açısından kiralama süreçlerindeki görüşmeler de bu uygulamaya paralel olarak ilerliyor veya bir başka deyişle ilerlemek zorunda kalıyor. Dolar ve Euro’nun yükselişe geçtiği, orta ve uzun vadeye yönelik endişelerin bulunduğu bu dönemde konunun tartışmaya açılması aslında hiç de sürpriz olmadı. Sadece perakende sektöründe değil, hemen hemen her sektörde uygulanan kur sabitleme çalışmaları teoride olmasa da pratikte Türk Lirasına dönüşümün farklı bir göstergesidir. Kira sözleşmelerinde Türk Lirasına geçiş aslında büyük resmin ufak bir detayı. Sadece mağaza giderlerinin ve yatırımcının gelir kalemi olan kiraların dövizden arındırılması çarkın sağlıklı dönmesi için yeterli olmayacak. Bu operasyon, dönüşümün genel olarak tüm ticarete yayılması halinde anlamlı olacaktır. Günümüzde dövizde yaşanan dalgalanmalar, riskli bir tabloda kimi dönem kiracıya fayda sağlamaktayken kimi zaman yatırımcının yüzünü güldürüyor. Bankaların TL üzerinde kredi vermesi ve yıllık kira artışının Tefe - Tüfe üzerinden olması kaydı ile kira sözleşmelerinin TL üzerinden yapılması kiracıdan çok yatırımcının lehine bir durum. Giderlerin neredeyse tamamının, gelirin de TL olarak gerçekleşmesi bütçelerin kontrolü ve öngörüsü aşamasında kolaylıklar sağlayacağı gibi çok daha net değerlendirmelerin yapılabilmesine olanak verecektir. Bu gün 5 yıllık geçmişe bakıldığında yapılmış döviz bazlı kira sözleşmeleri TL bazlı ve TEFE TÜFE artışına göre kurgulanmış olsaydı, kira tutarlarında mevcut duruma göre çok daha fazla bir artış gözlemlenmiş olacaktı” dedi.
Onur’un kira ödemeleri TL
44’ü Onur, 92’si de Onurex olmak üzere toplam 136 mağazası bulunan Onur Grup’un alışveriş merkezlerinde 2 mağazası mevcut. Eskule ve Deposite AVM’de marketlerinini olduğunu söyleyen Onur Grup CEO’su Cemal Özen, “Her 2 AVM’de de kiralamayı TL yapıyoruz. Deposite AVM’de belli bir oran olarak, Eskule AVM’de ise belli bir oran ve rakamda TL olarak ödeme yapıyoruz. Türkiye’de dövizin prim yaptığı zamanlarda biz hep TL çalıştık. Yabancı parayla kiralama hiçbir zaman yapmadık. Zira dövizle ödemelerde ay sonunu kestirmek çok zor” dedi.
Tekzen’de TL ile ödeme yapıyor
70 adet mağazasının 53’ünün AVM’lerin içinde olduğunu kaydeden Tekzen Genel Müdürü Ahmet Işıkgece, “Ciro üzerinden kirayı TL olarak ödüyoruz. Bizde sabit kirada yok. Ciro yaparsak kira da artıyor. Bu nedenle AVM yönetiminin belli yatırımları yapması gerekiyor. Yatırımcılar bu şekilde kiracılarını kalkındırıyorlar. Avro ve dövizle kiralamalar işimize gelmiyor. Kazan+kazan sistemini uyguluyoruz. Hem biz hem de AVM yönetimi kazanmalıdır. Ay sonlarında net cironun yüzdesini veriyoruz” dedi.
Brandium AVM’de kiralar TL
Kurdaki artışla AVM’lerdeki döviz bazlı kiralara isyan eden perakendecilere, yeni açılacak Brandium AVM’den TL bazlı kira müjdesi geldi. Yeni Borçlar Kanunu ile zaten TL’ye dönüleceğini söyleyen yatırımcı Hakan Çağlar, “Sözleşmeleri buna göre hazırladık” dedi.
|
