Türkiye’nin alışveriş merkezi sektörü, son 2 yılda İstanbul ve Ankara’nın dışında ikinci ve üçüncü pazarlara da yayılarak belirgin bir ortamda büyüyor. Avrupa’daki ortalama kişi başı alanın (H 2008 ile her 1.000 kişiye 63 metrekare) sadece dörtte biri Türkiye’de mevcuttur. Ülkemiz AVM arzı açısından yeterince gelişmemiş olduğu için ikinci ve üçüncü şehirlerde de fırsatlar ortaya çıkmıştır.

Nufüs ve kişi başı GSYİH açısından benzer Avrupa şehirlerine nazaran, kişi başı stok oldukça azdır. Fakat birçok alışveriş merkezi yatırımcısı halihazırda mevcut geliştirme serbestliğinden faydalanmaktadır. Bu da bazı şehir merkezlerinde aşırı gelişmeye neden olmaktadır.

2009 yılı sonuna kadar Türkiye’nin alışveriş merkezi stoğunun, 69 yeni merkez ile 2 milyon metrekarenin üzerinde artarak neredeyse 6.7 metrekareye ulaşması beklenmektedir. Planlanmakta olan alışveriş merkezlerinin çoğunluğu İstanbul’da inşa edilecektir. Fakat buradaki gelişimde bir yavaşlama beklenmektedir. İnşaatçılar, artan satın alma gücü ve artan şehir nüfusu kombinasyonunun, perakendecileri cezbetmeye devam edeceği bölgesel şehirlere giderek daha fazla odaklanacaktır. Ayrıca resmi istatistiklere girmeyen büyük bir ekonomik aktivite ile tüketici talebinin, Avrupa’daki diğer gelişmekte olan yerlerdeki talep ile aynı seviyede olabileceğini tahmin ediyoruz.

Halihazırda Ankara ve Antalya’da çok sayıda alışveriş merkezi mevcuttur. Bu şehirlerde ve bir dereceye kadar Bursa ve Kocaeli’de potansiyel olarak aşırı arz olduğu konusunda tartışma olmuştur. Ankara ve İstanbul’u takiben Denizli ve Eskişehir en yüksek kişi başı stok olan şehirlerdir.

Orta-uzun dönemde Türkiye’nin bölgesel şehirlerinin, perakende toplumun radarında daha belirgin hale geleceğine inanıyoruz. Büyük şehirlerin bir çoğunda iyi perakende potansiyeli mevcut olmak ile birlikte Türkiye’nin güney ve batısındaki şehirleşme en iyi fırsatları yaratmaya devam edecektir. Genel büyüklük ve potansiyel açısından İstanbul,  diğer şehirlerin önündedir. 2009 sonuna kadar planlanan yeni 1.9 milyon metrekare inşaat, kısa bir süre içinde Avrupa’nın en büyük perakende merkezi olacak olan Moskova ile benzerdir.

Potansiyel ve inşaat açısından Ankara güçlü bir şekilde öne çıkmaktadır. Türkiye’nin diğer şehirleri ile karşılaştırıldığında, mevcut ve planlanan miktarda alışveriş merkezine sahiptir. Varşova ve Prag gibi Orta Avrupa başkentleri ile karşılaştırıldığında Ankara’nın sunduğu modern perakende alanı oldukça kısıtlıdır. İzmir’in oldukça büyük perakende potansiyeli vardır ama mevcut ve planlanan alışveriş merkezi alanı göreceli olarak azdır. Bursa ve Kocaeli mevcut ve planlanan modern alışveriş merkezi göz önüne alındığında oldukça büyük potansiyel sunmaktadır. Antalya nihayetinde yüksek bir perakende stok yoğunluğu görecektir. Fakat uluslararası bir turizm şehri olarak diğer şehirlere nazaran daha yüksek bir perakende stoğunu destekleme kapasitesi vardır. Önemli boyutta perakende potansiyeli olan diğer şehirler arasında artan AVM inşaatı ile Gaziantep’i ve benzer potansiyelleri olmasına rağmen planlanmış az alışveriş merkezi arzıyla Adana, Konya ve Mersin’i sayabiliriz.

Listenin alt kısımlarında, ortalamanın üzerinde potansiyeli olan bir düzine şehir belirledik. Bu grubun bir tarafında arz-talep dengesine erişmiş olan Eskişehir ve Denizli bulunmaktadır. Kayseri, Tekirdağ, Manisa ise biraz daha düşük seviyededir. Diyarbakır ve Aydın perakende pazarında büyüme yaşayacaktır. Muğla, Bolu, Samsun, Şanlıurfa, Kırklareli ve Balıkesir’de ise genel olarak kuvvetli potansiyel bulunmasına rağmen göreceli olarak fazla inşaat bulunmamaktadır. Sakarya, göreceli olarak kısıtlı potansiyelli fakat büyük miktarda perakende inşaatına tanık olacak bir şehir olarak öne çıkmaktadır.

Yazarımızın bu yazısı Retail Türkiye Dergisi’nin Haziran 2009 - 4. sayısında yayınlanmıştır.