İstanbul 2.25 milyon m2’lik perakende alanı ile toplam perakende piyasasının %40’nı temsil etmektedir ve Türkiye’nin en gelişmiş perakende pazarıdır. Ülkenin geri kalanında ise toplam perakende arzı 3.44 milyon m2’dir. 2009 yılında Anadolu’daki perakende alanındaki yavaşlamanın İstanbul’a kıyasla çok daha güçlü olduğunu görmekteyiz.

Genel Durum

2009 yılında toplam 825.500 m2 kiralanabilir alana sahip 26 alışveriş merkezinin açılmasıyla birlikte, 2009 Aralık sonu itibariyle alışveriş merkezi sayısı 236 adete ulaşmıştır.

2008 yılında açılan 44 alışveriş merkezine karşılık 2009 yılında 26 merkezin açılması, perakende pazarındaki büyümede önemli ölçüde bir yavaşlama olduğunu göstermiştir. Fakat, 2009 yılının ilk yarısında açılan 7 alışveriş merkezi ile karşılaştırıldığında, yılın ikici yarısında faaliyete geçen 19 alışveriş merkezi, açılış hızında bir artış olduğunu göstermektedir.

Alışveriş Merkezlerinin Dağılımı

Türkiye alışveriş merkezi piyasasındaki mevcut kiralanabilir alan 2009 sonu itibariyle 5.69 milyon m2, inşaat halindeki projelerin toplam kiralanabilir alanı ise 2.47 milyon m2 olarak hesaplanmıştır.

İstanbul 2.25 milyon m2’lik perakende alanı ile toplam perakende piyasasının %40’nı temsil etmektedir ve Türkiye’nin en gelişmiş perakende pazarıdır. Ülkenin geri kalanında ise toplam perakende arzı 3.44 milyon m2’dir. 2009 yılında Anadolu’daki perakende alanındaki yavaşlamanın İstanbul’a kıyasla çok daha güçlü olduğunu görmekteyiz. Anadolu’daki toplam kiralanabilir alandaki büyüme oranı önemli ölçüde düşmüş, 2008 yılında %25.3 iken, 2009 yılında %14.3 olarak gerçekleşmiştir. Diğer yandan İstanbul’un büyüme oranları ise yavaşlamış, 2008 yılında %26.1 iken, 2009 da %21.2 olarak gerçekleşmiştir.

Bu veriler doğrultusunda, piyasaya yeni girecek arz alanında İstanbul’un Anadolu’ya göre daha güçlü olduğu görülmektedir. Anadolu’nun sahip olduğu toplam 1.17 milyon m2’lik yeni arz alanına karşılık İstanbul, 1.30 milyon m2’lik alana sahip olduğu hesaplanmıştır.

Piyasaya yeni girecek alışveriş merkezleri sayıları dikkate alındığında, Anadolu’da inşaat halinde bulunan 34 merkez ile, Anadolu’nun da İstanbul kadar güçlü olduğunu görmekteyiz. Alışveriş merkezi inşaatlarındaki muhmetel ertelemelere rağmen, 2009 sonu itibariyle 236 adet olan merkezlerin toplam sayısının 2011 sonu itibariyle 304 adete yükseleceğini öngörmekteyiz.

Toplam Kiralanabilir Alanda Yüzdesel Değişim

2009 yılındaki ekonomik daralmadan ötürü, İstanbul ve Anadolu’da toplam kiralanabilir alandaki büyüme 2008 yılının ikinci yarısından itibaren bir yavaşlama göstermiştir. 2009 yılının ikinci yarısı itibariyle ekonominin canlanmaya başlamasına rağmen, 2009 yılı 2008 yılı aynı dönemle karşılaştırıldığında, kiralanabilir alandaki büyümenin %26’dan %17’e düştüğü gözlemlenmektedir.

Özellikle 2008 yılının dördüncü çeyreğinde piyasaya giren 276.300 m2 kiralanabilir alana karşılık, 2009 yılının son çeyreğinde toplam kiralanabilir alanda dikkate değer bir büyüme gerçekleşmiş ve piyasaya toplam 402.000 m2 kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezi faaliyete geçmiştir. Bunlar içinde en önemlisi, 175.000 m2 büyüklüğündeki Forum İstanbul Alışveriş Merkezi’nin açılmasıdır.

Alışveriş Merkezi Gelişimi (Yıllık Bazda)

Aşağıda verilen grafik, toplam kiralanabilir alandaki büyümenin bir kanıtı niteliğindedir. 2008 yılının ikinci yarısı ve onu takiben 2009 yılının ilk yarısında toplam kiralanabilir alanda sert bir düşüşün gerçekleştiğini görmekteyiz. Fakat, 2009 yılının son çeyreği itibariyle toplam kiralanabilir alan büyümesinde bir canlanma olduğu gözlemlenmektedir.

Perakende Projelerinin Sayısındaki Artış

Aşağıdaki tablo AVM sayıları açısından 2008-2009 kıyaslamasını göstermektedir. Açılan alışveriş merkezi sayısına baktığımızda, 2009 yılının 2008 yılına kıyasla perakende sektörü açısından büyük bir yavaşlamaya işaret ettiğini görmekteyiz. Özellikle Anadolu perakende piyasasının bundan etkilendiği görülmektedir. 2008 yılında, Anadolu’da 27 AVM açılışı olurken, 2009 yılı aynı döneminde sadece 17 açılış olduğu göze çarpmaktadır.

Perakende Yoğunluğu

2009 Aralık ayı itibariyle Ankara, 193 m2’lik 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanı ile en yoğun perakende pazarı olarak yerini korumuştur. İstanbul ve Denizli, 177 ve 122 m2’lik 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanı ile Ankara’yı takip etmektedir. Buna rağmen, 2011 sonuna kadar gözle görülür bir gelişim ile, İstanbul’un 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bazında 296 m2’ye ulaşarak, aynı dönemde kişi başına düşen kiralanabilir alanı 268 m2’ye ulaşması beklenen Ankara’yı geçeceği öngörülmektedir.

Aralık 2009’da Yeni Açılan Merkezler

2009 Aralık ayında toplam 50.000 m2 perakende alanına sahip 3 alışveriş merkezi açılmıştır. Toplam 31.000 m2 kiralanabilir alana sahip olan Pendorya Alışveriş Merkezi İstanbul’da açılmış olup, ana kiracıları arasında 8.500 m2 perakende alanı ile Tesco Kipa, 5.500 m2 de Media Markt, LCW, Koton ve Mango bulunmaktadır.

Toplam Kiralanabilir Alan Bazında Alışveriş Merkezlerinin Konsept Dağılımı

Aşağıdaki tablo alışveriş merkezi sektörünün türlerine göre kiralanabilir alan bazındaki dağılımını ve yıllar içindeki değişimi vermektedir. 2007 yılı başından itibaren Outlet merkezlerinin sektör içindeki payının arttığı görülmektedir. Outlet merkezlerinin sektör içindeki payı 2007 sonunda %11,1’den 2009 yılı sonunda %16,4’a yükselmiştir. Ayrıca “Yaşam Tarzı Merkezleri”nin sektör içindeki payı küçük olmasına rağmen, 2008 yılında %0.6 olan payının 2009 sonunda %1.2 olduğu göze çarpmaktadır.

Yazarımızın bu yazısı Retail Türkiye Dergisi’nin Ocak 2010 - 11. sayısında yayınlanmıştır.

---

.

 Diğer...