Ankara perakende piyasasında, birincil kiralar %45’lik artış ile en yüksek artışı 2006-2007 yılları arasında gerçekleştirdi ve m2 kirası 2007 yılında 73 Euro’ya ulaştı. 2008 yılı itibariyle, piyasa koşullarındaki bozulmaya paralel olarak, kiralarda yapılan indirim sonucu, geçerli birincil kira rakamı 45 Euro oldu ve 2009 yılında da sabit kaldı. 2010 yılından itibaren geçerli kira rakamlarıyla kontrat kiraları arasındaki farkın kapanmaya başlaması bekleniyor.

Ankara, Türkiye ortalamasının % 20 üzerindeki kişi başına düşen gelir seviyesi ve iş güvencesi olan kamu sektörü çalışanlarından kaynaklanan istikrarlı talep nedeniyle önemli bir gayrimenkul pazarı. Hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini İstanbul’a taşıma kararı, Ankara gayrimenkul piyasasının potansiyelini olumsuz etkileyecek. Ancak, Türkiye’nin AB’ye üyelik görüşmelerinin başladığı 2005 yılından bu yana birçok yabancı danışmanlık şirketi ve yabancı uzmanın Ankara’ya yerleşmesi ya da ziyaret etmesi Ankara ekonomisine ayrıca dinamizm kazandırdı. Ankara perakende piyasası son yıllarda hızlı bir gelişim göstererek yoğunlaşma riski taşıyor. Ancak, uluslararası perakendecinin talebi iyi projeler için oldukça yüksek seyrediyor. Örneğin, Paris Hilton, Decathlon ve Bebe Kentpark’ta yer alacak uluslararası markalardan sadece birkaçı.

Türkiye’nin en yoğun perakende piyasası Ankara

Ankara perakende piyasasının; son iki yılda İstanbul’a göre az, ancak İzmir’e göre daha fazla gelişme gösterdiği ve şu an İstanbul’dan sonra Türkiye’nin en büyük ikinci perakende piyasası olarak toplam perakende piyasasının %17’sini temsil ettiği gözlenmektedir.

Ankara’da 2007 yılında 530.000 m2 olan toplam kiralanabilir alan, 2009 yılı üçüncü çeyreğinde 865.000 m2’ye, toplam alışveriş merkezi sayısı ise 27’ye ulaştı. 2011 sonuna kadar açılması planlanan yedi projeyle birlikte toplam kiralanabilir alanın 1.1 milyon m2’ye ulaşması bekleniyor. 1.000 kişi başına düşen 190 m2’lik perakende alanıyla halen Ankara’nın Türkiye’nin en yoğun perakende piyasası olduğunu belirten raporda, yeni açılacak alışveriş merkezleriyle bu rakam 220 m2’ye ulaşacağı, ancak 2011 yılı sonu itibariyle İstanbul’un bu alanda liderliği ele geçireceği tahmin ediliyor.

Ankara perakende piyasasında, birincil kiralar %45’lik artış ile en yüksek artışı 2006-2007 yılları arasında gerçekleştirdi ve m2 kirası 2007 yılında 73 Euro’ya ulaştı. 2008 yılı itibariyle, piyasa koşullarındaki bozulmaya paralel olarak, kiralarda yapılan indirim sonucu, geçerli birincil kira rakamı 45 Euro oldu ve 2009 yılında da sabit kaldı. 2010 yılından itibaren geçerli kira rakamlarıyla kontrat kiraları arasındaki farkın kapanmaya başlaması bekleniyor.

Ankara’daki A sınıfı ofis arzı hızlı gelişim gösteriyor

Türkiye’nin ülkenin en büyük ikinci ofis pazarına sahip olan Ankara’nın, 290.000 m2’lik A sınıfı ofis arzı (İstanbul’da 2.1 milyon m2) sunmasına rağmen, çoğu konuttan çevrilen, düşük kaliteli ofis alanı ve mal sahiplerinin kullanıcı piyasasının ağırlıklı payını oluşturduğu bir yapı sergilediği vurgulanıyor. Hükümet ve Bakanlıklar, Ankara ofis piyasasının ana kullanıcıları olarak ortaya çıkarken, kamu ihalelerine giren enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve finans firmaları da ana oyuncular olarak piyasada yer alıyor.

Eylül 2009 itibariyle, Ankara’daki toplam A sınıfı ofis arzı 290,000 m2, inşaat halindeki ofis alanı ise 91,000 m2 olarak tahmin ediliyor. Geçmişte merkezi iş alanı bölgeleri Ulus, Kızılay, Bahçelievler, Kavaklıdere ve Gaziosmanpaşa’yı kapsamaktayken, Ankara’daki toplam A sınıfı ofis alanının yaklaşık %46’sını oluşturan ve 135.562 mÇ kiralanabilir alan sunan Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal mahalleleri Ankara’nın yeni merkezi iş alanı olarak ortaya çıkıyor. Artan sayıdaki ofis projelerinde, özellikle Antares (15,000 m2 ofis, 83,000 m2 alışveriş merkezi) gibi karma projeler öne çıkıyor. 2009 yılı üçüncü çeyrek itibariyle Ankara ofis piyasasında birincil kira aylık m2 başına 18 $ olarak gerçekleşirken, kiracı talebinin yeni merkezi iş alanlarına özellikle Eskişehir Yolu üzerindeki yeni ofis projelerine kayıyor.

Ankara’da Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgesinde gelişen yeni merkezi iş alanı artan sayıda modern ofis projesine ev sahipliği yapıyor. İnşaat, enerji ve ilaç firmalarından kaynaklanan ilginin, özellikle Eskişehir Yolu’ndaki projeler için yoğun olduğunu görmekteyiz. Orta dönemde, A sınıfı ofis projelerinin artmasıyla, yatırımcı iştahının artmasını bekliyoruz. Tabi ki ofis piyasasının geleceği, yabancı yatırımcı potansiyelini etkilemesi bakımından, Türkiye’nin AB ile ilişkilerine de bağlı.

Ankara önemli bir lojistik piyasası

Ankara lojistik piyasası, parçalı yapısı ve küçük bağımsız lojistik alanların yoğunlukta olduğu bir yapı sergiliyor. Endüstriyel gelişme daha çok organize sanayi bölgeleri içinde ve anayollar üzerinde gelişim gösteriyor. Lojistik piyasasında gerçekleşen kiralama işlemlerinin çok kısıtlı olması sebebiyle, birincil kira trendi verebilmek çok mümkün olmasa da, piyasanın en canlı dönemini yaşadığı 2007 yılı ve 2008 yılının ilk yarısında aylık 5 $ olan m2 başına kira rakamı, yaklaşık %20 düşerek 3 $ - 4 $ civarında seyretmektedir.

Konut talebi oldukça güçlü

Yüzde 1.5 seviyesindeki yıllık nüfus artış hızının Türkiye ortalamasından yüksek olması ve hane halkının yıllık büyüme hızının ise %2.5-%2.9 civarlarında seyretmesi dolayısıyla Ankara konut piyasasındaki güçlü bir talep gözlendiği ve GYODER’e (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği) göre 2015 sonuna kadar Ankara’da yaklaşık 430.000 yeni konuta ihtiyaç duyuluyor.

Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek olan kişi başına düşen gelir rakamları ve kamu sektörünün ağırlığı dolayısıyla sabit gelirli ve iş güvencesi olan nüfusun yoğunlukta olması Ankara konut piyasasındaki potansiyel talebi güçlü kılıyor. Ekonomik kriz nedeniyle şu an sabit olan konut fiyatlarının 2010’dan itibaren kademeli olarak yükselmesi ve mortgage piyasasının tam olarak işlerlik kazanmasıyla birlikte daha da güçlenmesi bekleniyor. Buna karşın hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini Ankara’dan İstanbul’a taşıma planlarının, orta ve uzun dönemde konut piyasasına olumsuz etkide bulunacağı düşünülüyor.

Otel sektörü, İstanbul’a kıyasla daha istikrarlı

Oda sayısına bakıldığında Ankara’da 9,377 oda sayısıyla beş yıldızlı otellerin ağırlıklı olduğu, otel sayısına bakıldığında ise 2-3 yıldızlı otellerin %62.8 oranıyla piyasaya hakim olduğu gözlemleniyor. Ankara’da 3-4 yıldızlı, uluslararası markalar tarafından işletilen otel açığı bulunuyor.

Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu Sonuçlar:

-Ankara kamu sektörü ve ilişkili sektörlerin hakim olduğu bir ekonomik yapıya sahip olup, önemli bir gayrimenkul piyasasıdır.

Türkiye’nin AB ile ilişkileri Ankara ekonomisi ve gayrimenkul piyasasının geleceği için kritik olup, şehre birçok yabancı firma ve çalışan çekmiştir. Genel olarak, politik gelişmeler şehrin ekonomisi ve gayrimenkul piyasasında etkilidir.

-Hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini İstanbul’a taşıma planları, Ankara gayrimenkul piyasasını etkileyecek en olumsuz faktör olarak ortaya çıkmaktadır.

-Ankara perakende piyasasındaki son bir kaç yıldır gerçekleşen hızlı gelişim sebebiyle piyasa yoğunlaşma riski taşımaktadır. Ancak, istikrarlı ve düzenli geliri olan güçlü bürokrasi ve artan sayıda ziyaretçi ve yabancı çalışanın olması, Ankara’nın perakende gücünü arttırmaktadır.

-Ankara ofis piyasası gelişmekte olan yeni Merkezi İş Alanı’nda büyüyen A sınıfı ofis arzıyla hızlı gelişim göstermektedir. Özelleştirme süreci ve AB adaylık süreci, A sınıfı ofis talebine olan talebi tetiklemektedir.

-Ankara ülkenin batısı ve doğusu arasında mal sevkiyatının en önemli aracı lokasyonu olması sebebiyle lojistik üs olma potansiyeli güçlüdür.

-Ankara otel piyasası da, diğer piyasalarda olduğu gibi politik gelişmelerin etkisi altındadır. Şehrin beş yıldızlı otel segmentinde yoğunluk yaşanmasına rağmen, 3-4 yıldızlı, uluslararası markalar tarafından işletilen otel açığı bulunmaktadır.

Yazarımızın bu yazısı Retail Türkiye Dergisi’nin Aralık 2009 - 10. sayısında yayınlanmıştır.

---

.

 Diğer...